Прекратяване на Договора за Наем | Как спестихме на клиент 355,000 Eврo в Разгара на Ковид-19

Прекратяване на Договора за Наем

Отдава исках да споделя този случай от нашата практика свързан а Прекратяване на договора за наем, но ето – моментът за това дойде.

Въведение

В разгара на пандемията COVID-19 през 2020 година, бизнесът по целия свят се сблъска с безпрецедентни предизвикателства. Българските компании не бяха изключение. Този случай от практиката на адвокатска кантора Белчева и Караджова демонстрира как правилната правна стратегия и познаването на търговското законодателство могат да спестят стотици хиляди евро на бизнеса в кризисна ситуация.

Фактическата обстановка

Страните и договорът

Нашият клиент – водеща IT компания, предоставяща услуги за европейски авиационен гигант, подписа през април 2019 година договор за наем на офис площи в една от емблематичните бизнес сгради на София. Договорът беше подписан за цял етаж от сградата.

Основни условия на договора:

• Срок: 7 години
• Право на предсрочно прекратяване на договора за наем: след изтичане на 3-та година, с отправянето на 6-месечно предизвестие
• Санкция при предсрочно прекратяване на договора за наем: наемателят дължи всички наемни плащания до края на 3-годишния период

Договорът за наем на помещенията беше сключен въпреки нашия съвет да се изчакат нашите писмени коментари и редакция на клаузите. Това решение скоро щеше да се окаже проблематично.

Настъпване на кризата

През март 2020 година пандемията COVID-19 удари с пълна сила. Авиационната индустрия беше сред най-тежко засегнатите сектори. Нашият клиент започна да изпитва сериозни финансови затруднения, тъй като бизнесът на техния основен партньор рязко се срина.

Компанията се обърна към нас с искане да проведем преговори за предсрочно прекратяване на договора за наем.

Първоначалната позиция на наемодателя

Когато инициирахме преговори с наемодателя, бяха проведени няколко срещи, множество електронни съобщения бяха разменени, но неговата позиция беше категорична и твърда:

Претендираше се обезщетение: 360,000 евро – пълната стойност на наемните плащания до края на тригодишния минимален период по договора.

Наемодателят изпрати проект на споразумение, който:

• Не отчиташе обективната невъзможност, причинена от пандемията
• Не предлагаше никакви отстъпки или компромиси
• Застрашаваше финансовата стабилност на нашия клиент

Правен анализ и стратегия

Оценка на ситуацията

След задълбочен анализ на фактите и приложимото законодателство, екипът на адвокатско дружество Белчева и Караджова взе решение да използва ключова възможност предвидена в Търговския закон.

В Член 307 от Търговския закон се предвижда възможност за изменение или прекратяване на договора за наем (може да се приложи за всякакви договорни взаимоотношения) при съществена промяна на обстоятелствата. Този правен инструмент предполага, че когато след сключването на договора настъпят непредвидими обстоятелства, които съществено затрудняват изпълнението или водят до явна несправедливост за някоя от страните, договорът за наем може да бъде изменен или прекратен.

Предпоставки за прилагане на чл. 307 ТЗ

В конкретния случай бяха налице всички елементи за успешно прилагане на разпоредбата и за Прекратяване на Договораа за Наем:

1. Непредвидимост на обстоятелствата Глобална пандемия от мащабите на COVID-19 не можеше да бъде предвидена при подписване на договора през април 2019 година.

2. Съществена промяна Пандемията доведе до драстичен спад в авиационната индустрия, което пряко засегна бизнеса на нашия клиент и неговата способност да изпълнява договорните си задължения.

3. Липса на вина Нито една от страните нямаше вина за настъпилата ситуация.

4. Явна несправедливост Изискването единствено наемателят да понесе пълните финансови последици от създалата се ситуация представляваше явна несправедливост.

Стратегическото писмо

Съдържание и подход

Изготвихме детайлно правно становище, което беше изпратено до наемодателя и неговите адвокати. В него открито и добросъвестно изложихме правната ни позиция в подкрепа на разумното Прекратяване на договора за наем, като подчертахме:

Двата възможни пътя за решение:

1. По взаимно съгласие – предлагахме разумна компенсация, близка до стойността, която наемодателят реално би получил при съдебен спор
2. По съдебен ред – чрез арбитражен иск на основание чл. 307 от ТЗ

Ключови аргументи

В съобщението ясно формулирахме, че:

• Към момента на предложението (05.08.2020 г.) няма основание за претенции за неустойки или обезщетения
• Не е налице нарушение на договора от страна на наемателя
• Законът предвижда механизми за адаптиране на договори при променени обстоятелства
• При съдебен спор наемодателят рискува не само да не получи исканите суми, но и да дължи обезщетения за подобрения, ведно с лихви

Балансиран тон

Въпреки твърдата правна позиция, съобщението беше написано в конструктивен тон, който:

• Подчертаваше липсата на вина и на двете страни
• Подчертаваше добросъвестността на нашия клиент
• Оставяше врата отворена за преговори
• Предлагаше справедливо решение за двете страни

Резултатът: Прекратяване на Договора за наем

Успешен компромис

След получаването на нашето правно становище, позицията на наемодателя се промени драстично. Страните постигнаха споразумение за Прекратяване на Договора за Наем, при което:

Финално споразумение:

• Компенсация: 5,000 евро (вместо първоначално исканите 360,000 евро)
• Прекратяване по взаимно съгласие
• Избегнат съдебен спор
• Запазени добри търговски отношения

Икономически ефект

Благодарение на правилната правна стратегия и компетентното водене на преговори постигнахме Прекратяване на Договора за Наем, спестихме на нашия клиент 355,000 евро – 98.6% от първоначално исканата сума.

Правни уроци от случая

1. Значението на чл. 307 от Търговския закон

Член 307 от ТЗ е мощен инструмент за защита на търговци при непредвидими обстоятелства. Разпоредбата позволява съдебно изменение или прекратяване на договора за наем, когато:

• След сключването настъпят непредвидими обстоятелства
• Тези обстоятелства съществено затрудняват изпълнението
• Поддържането на договора в първоначалния му вид води до явна несправедливост

2. Превантивен подход в договорното право

Този случай илюстрира защо е критично важно да се търси правна помощ преди подписването на договори, особено когато се касае за дългосрочни ангажименти със значителни финансови последици.

3. Сила на добре аргументираната позиция

Ясното и професионално формулиране на правната позиция, подкрепено със задълбочен правен анализ, може да промени изхода на преговорите дори без да се стига до съд.

4. Баланс между твърдост и преговорна гъвкавост

Успешното разрешаване на спора се дължеше на комбинацията от:

• Твърда, но обоснована правна позиция
• Готовност за конструктивен диалог
• Реалистична оценка на рисковете за двете страни

Практически съвети за бизнеса

За наематели на търговски площи

1. Винаги се консултирайте с адвокат преди подписване на дългосрочен договор за наем
2. Обърнете внимание на клаузите за предсрочно прекратяване и свързаните с тях санкции
3. Договаряйте форсмажорни клаузи, които предвиждат адаптиране при извънредни обстоятелства
4. При възникване на проблем търсете правен съвет от адвокат веднага, преди ситуацията да ескалира
5. Познавайте правата си по чл. 307 от ТЗ при съществена промяна на обстоятелствата

За наемодатели

1. Бъдете гъвкави при форсмажорни обстоятелства – твърдата позиция може да се окаже контрапродуктивна
2. Оценете реалистично шансовете си в евентуален съдебен спор
3. Разумният компромис често е по-изгоден от дълъг и скъп съдебен процес
4. Запазете добри отношения с наематели – те могат да се върнат като клиенти при подобрение на ситуацията

COVID-19 и договорното право в България

Съдебна практика

Пандемията COVID-19 доведе до множество спорове, свързани с търговски договори в България. Българските съдилища и арбитражи разгледаха стотици случаи, при които търговци се позовават на чл. 307 от ТЗ.

Съдебната практика показа, че успехът на такива искове зависи от:

• Конкретния отрасъл на бизнеса (авиация, туризъм, хотелиерство бяха сред най-засегнатите)
• Степента на финансово засягане
• Усилията на страната за адаптиране към новите обстоятелства
• Доказателствата за причинно-следствена връзка между пандемията и невъзможността за изпълнение

Алтернативи на съдебния процес

Нашият случай демонстрира предимствата на доброволното уреждане на спорове чрез преговори, дори когато има силна правна позиция за съдебен иск. Арбитражът при БТПП (Българска търговско-промишлена палата), макар и бърз и ефективен, все пак изисква време и средства.

Заключение

Този случай от практиката на адвокатско дружество Белчева и Караджова илюстрира няколко важни истини за съвременното договорно право:

1. Дори най-солидният договор може да бъде адаптиран при съществена промяна на обстоятелствата
2. Правната стратегия е също толкова важна, колкото и правната позиция – добре аргументираното становище спести месеци съдебен процес
3. Превантивният правен съвет е инвестиция, а не разход – включването на адвокат още при договаряне може да предотврати бъдещи проблеми
4. Разумният компромис е печеливш за двете страни – нашият клиент спести 355,000 евро, а наемодателят избегна дълъг съдебен процес с несигурен изход

Пандемията COVID-19 промени много аспекти на бизнес отношенията. Случаи като този показват, че българското търговско законодателство предоставя достатъчно инструменти за справедливо разрешаване на спорове, дори при безпрецедентни обстоятелства.

За консултация по въпроси за прекратяване на договори за наем, търговското право и договорни спорове можете да се свържете с адвокатска кантора Белчева и Караджова.

Статията е базирана на реален случай от практиката на кантората. Имената и конкретни данни са анонимизирани в съответствие с адвокатската тайна.